전세 계약시 꼭 확인 사항 특약 연장 주의사항 청구권 보험

 

전세는 큰 금액이 들어가는 만큼 꼼꼼하게 계약을 해야 하는데요. 요즘 깡통전세, 전세사기 등이 빈번하게 발생해서 선량한 전세를 구하는 분들의 걱정을 사고 있습니다. 이번 글에서는 전세를 어떻게 피할 수 있는지에 대해 알아보도록 하겠습니다

 

전세 계약시

 

전세 계약 시 꼭 알아야 하는 사항

 

 

계약 절차

● 본인이 전세로 들어갈 집이 있을 때에는 그쪽 단지를 계속 찾아봐야 합니다. 그렇게 계속 찾다가 마음에 드는 곳이 있을 때 계약을 하면 되는데요. 이렇게 필요로 하는 물건을 찾으면서 거주하기가 좋고 전세 가격도 다른 곳과 비교하다 보면 분명 만족할 만한 물건을 찾을 수 있을 겁니다

 

등기부 등본 - 권리 관계 확인

● 권리 관계는 등기부 등본을 발급받으면 볼 수가 있는데요. 보통 부동산 중개인이 등기부 등본을 미리 발급을 받아서 보여줍니다. 이럴 때 본인이 한 번 더 확인을 하면 더 좋은데요. 법원 인터넷 등기소에서 확인이 가능합니다.

 

 

대법원 인터넷 등기소 확인 방법

 

1) 네이버나 구글에서 법원 인터넷 등기소를 검색합니다

 

2) 검색해서 법원 인터넷 등기소 사이트에 들어가시면 본인이 계약할 단지, 지번, 동, 호수를 검색하면 등기부 등본을 발급받을 수가 있습니다

 

 

3) 발급을 받게 되었을 때 확인해야 할 부분은 근저당을 확인해야 하는데요. 근저당은 집주인이 집을 담보로 대출을 받은 것이 있는지를 말하는데요. 서류에서 확인해야 할 것은 가등기 압류 상태인지, 가처분 또는 경매에 등기가 올라가 있는지 등을 확인해야 합니다

 

4) 만약 근저당이 있다면 대출 금액도 꼭 확인해야 하는데요. 근저당 채권액은 집주인이 받은 대출보다 많이 잡혀 있게 되는데요. 이 금액과 전세보증금을 더한 금액이 아파트의 경우에는 70% 정도면 안전하다고 볼 수 있고 다가구나 연립주택의 경우는 60% 정도면 안전하다고 볼 수 있습니다. 

 

● 전세가격이나 집값이 하락 또는 경매에 넘어갔을 때를 대비한 금액이라고 볼 수 있습니다

 

집값 확인 사이트는 아래 링크에서 확인해 주세요.

 

KB 부동산 

 

 

한국부동산원

 

 

계약서 작성 시 유의사항

● 임대인과 임차인이 계약서를 작성을 할 때 꼭 확인해야 하는 사항이 있습니다

 

 

1) 신분증 확인

 

    ● 상대방의 신분증으로 실제로 본인이 맞는지 확인하세요.

 

    ● 만약 대리인이 대신 왔다면 대리인의 신분증과 집주인의 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 

 

2) 계약서를 작성하는 부분에 대해서 살펴보겠습니다

 

    ● 부동산 소재지, 보증금, 계약금, 잔금이 계약서에 작성이 되어야 합니다

 

    ● 잔금이니 중도금등은 언제 지불할지에 대해서도 계약서 작성 시에 이야기가 되어야 합니다.

 

    ●임대인과 임차인의 주소, 주민등록번호, 연락처, 성명, 도장등을 확인을 하고 마지막으로 부동산 중개소의 연락처까지 기재가 되면 되는데요.

 

계약서 작성 시 특약 작성과 확인

 

 

● 특약을 세세하게 확인하고 넣으면 피해를 줄일 수 있습니다 

 

    - 전세자금대출을 통해 전세를 구할 경우에 특약에 전세자금대출이 되지 않을 경우에는 계약을 무효로 한다는 특약을 넣으면 계약금을 돌려받을 수 있지만, 특약에 그런 내용이 없을 경우에는 계약금을 돌려받지 못할 수 있습니다

 

● 선순위 근저당 말소  

 

   - 집주인이 대출을 하며 설정한 근정당이 있을 때, 만약 근저당이 클 경우에는 임차인 입장에서는 만약 집에 경매에 넘아가면 걱정이 될 수 있습니다. 

 

   - 보통은 근저당이 있을 경우에는 잔금을 치를 때 말소를 하게 되는데요. 그때 특약을 넣어서 더 안전하게 계약을 할 수가 있습니다

 

※특약에 잔금일에 근저당을 말소한다라는 내용을 넣으세요

 

● 등기부 등본 잔금일 다음날까지 유지

 

   - 등기부등본을 잔금일 다음날까지 유지해야 한 다인 데요

 

   - 효력이 발생하려면 전입신고와 확정일자를 해야 하는데요. 다음날 자정 0시가 지나야 효력이 발생합니다. 그래서 등기부 등본을 다음날 자정 0시까지 유지하는 특약을 넣으면 안전하게 계약을 할 수 있습니다

 

※특약에 등기부 등본 잔금일을 다음날까지 유지한다라는 내용을 넣으세요

 

보증보험

보증보험은 계약이 잘 못 되었을 때 자신의 보증금을 돌려받을 수가 있는데요. 특약에 전세보증보험 가입을 의무로 하는 사항을 넣으시면 안전한 계약이 될 수 있습니다

 

 

보증보험에 들어야 하는 이유

 

● 역전세, 깡통전세, 빌라왕 사건등이 발생하면서 임차인들이 보증금을 받지 못하는 일들이 일어나고 있는데요. 전입일자, 확정일자를 받았다고 해도 우선순위에서 밀리면 돈을 돌려받지 못할 수가 있습니다

 

● 이때 확실하게 자신의 돈을 받을 수 있는 방법이 보증보험인데요. 주택도시보증공사(HUG)에서 보증보험에 가입을 하면 전세보증금을 받을 수가 있습니다

 

 

보증보험을 받을 수 있는 조건

 

● 보증보험은 해당 주택에 실제로 거주를 해야 합니다. 그리고 전입일자와 확정일자를 받아야 합니다

 

● 보증금과 선순위 채권을 더한 가격이 주택가격 이내이어야 합니다. 

 

● 임차보증금이 5억이고 주택가격이 6억이면 임차보증금이 더 크기 때문에 보증보험에 가입할 수가 없습니다

 

자세한 사항은 주택도시보증공사에서 확인하시면 됩니다

 

신청방법

 

● 서울보증보험이나 위탁은행에서 신청이 가능합니다

 

● 모바일로도 신청이 가능합니다. 네이버부동산, 카카오페이, KB 국민카드, 모바일 HUG에서 신청이 가능합니다.

 

필요서류

● 주민등록등본, 신분증, 전세계약서 사본. 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역, 부동산등기부등본, 건축물대장을 제출하시면 됩니다

 

임차인과 임대인 하자보수와 계약갱신 

 

 

하자보수

 

\● 임차인인 임대인에게 하자보수 신청 할 수 있는데요. 중대한 하자가 있을 때는 요구할 수가 있습니다. 천장에서 물어 떨어지는 것처럼 누수가 발생하면 하자보수를 요구할 수 있습니다. 누수로 인해서 피해가 발생했을 경우에는 배상청구도 가능합니다.

 

● 보일러가 고장이나 전기 시설 등이 고장이 났을 경우에도 임대인에게 수리를 요구할 수 있습니다. 

 

● 임차인이 오기 전부터 하자가 있을 경우도 수리를 요구할 수 있는데요. 이때 입증하기 위해서 미리 사진이나 영상으로 집을 촬영을 해서 증거로 보관을 하고 계시면 됩니다. 

 

계약갱신청구권

 

● 임대차 기간 종료 6개월부터 최소 2개월 전까지는 임차인은 전세계약 해지, 연장에 대해서 이야기를 해야 합니다. 

 

● 임차인의 경우에는 계약갱신청구권을 1회에 한해서 사용할 수가 있는데요. 임대차 존속기간을 2년으로 보는데요. 갱신을 하게 되면 이전의 임대차 계약과 동일하게 계약이 됩니다.

 

● 임대인이 임차인의 갱신요구를 거절할 수 있는 사유가 있는데요. 임차인이 2기에 차임에 해당되는 금액을 연체했거나, 임차한 주택을 전부나 일부를 멸실했을 경우 임대차 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 주택의 전부나 일부를 다른 사람에게 전대를 한 경우, 임대인이 실거주를 하는 목적이면 계약 갱신을 거절할 수가 있습니다

 

● 재계약을 할 때는 기존 임대료의 5% 까지만 올릴 수 있습니다

 

● 계약갱신청구권을 행사했다고 해서 임차인이 무조건 2년을 거주할 필요는 없습니다. 임차인은 언제든 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 임대인은 통지받은 날부터 3개월 안에 임대인은 임대료를 반환해야 합니다

 

 

 

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