깡통 전세 사기 피하는 방법 계약 방법 보증보험 특약

부동산 하락이 시작됐다는 소식이 퍼져 있으면 가장 위험한 것이 바로 깡통전세입니다. 전세 사기를 유형들을 미리 알고 있지 않으면  하루아침에 힘들게 모은 전세금을 모두 날릴 수 있습니다. 지금부터 전세 사기 당하지 않는 방법에 대해 알아보겠습니다

 

 

깡통 전세 유형

깡통 전세란?

▶ 깡통전세란 부동산 담보대출과 전세 보증금을 합친 가격이 매매가의 80%가 넘어가는 것을 말하는데요

 

사기 유형

이런 경우 소유권을 제삼자 또는 노숙인에게 이전해 경매에 넘기는 경우도 있습니다

 

사기 유형 예시

1)매매가가 2억인 빌라가 있습니다. 

- 현재 이 빌라에 들어가 있는 대출은 7천만 원입니다

 

2) 부동산에 빌라가 전세로 1억 3천만 원에 나왔습니다. 여러분은 이 빌라를 계약하시겠습니까?

 

※ 이런 빌라에는 전세로 들어가시면 절대로 안 됩니다. 왜 그런지 알아보겠습니다

 

3) 만약 빌라가 경매로 넘어갈 경우 2억 이하로 떨어지게 되는데요. 부동산 경기가 어려우면 60% 가까이 떨어질 수가 있습니다

 

4) 경매로 1억 7천만 원에 낙착이 되었습니다.

 

5) 그럼 계산을 해보겠습니다. 우선 은행이 7천만 원을 가져가겠죠, 이자가 있으면 이자까지 가져가서 7천만 원 넘게 돈을 가져가게 됩니다. 

 

6) 이렇게 되면 전세로 들어간 세입자는 은행이 가져가고 남음 금액인 1억만 받게 됩니다. 순식간에 3천만 원이 사라지게 돼버리죠

 

구체적 사례

 

경기 화성 통탄신도시 전세 사기 사건

▶ 무자본으로 역전세 상황 매물을 대량으로 매입해 보증금을 가로채는 방식으로 사기를 친 사건인데요.

 

▶ 사기를 친 부부는 무자본 갭투자 방식으로 오피스텔을 268채나 보유를 하고는 임대차보증금을 반환할 의사나 능력이 없는데 불구하고 238명이나 되는 사람들에게 170억에 가까운 보증금을 받아 흥청망정 썼다고 합니다. 

 

연예인 김광규 전세사기 사건

▶ 이 사건은 집주인인 대리인에게 월세 계약을 의뢰했는데, 의뢰인이 전세를 구하는 임차인에게 전세로 계약을 한 것이죠. 대리인은 전세금에서 월세 보증금을 집주인에게 주고 나머지를 먹고 튀어버린 것이죠. 이 일 때문에 김광규 씨가 고생을 많이 했다고 합니다. 다행히 지금을 잘 풀려서 그나마 다행이네요

 

깡통 전세 피하는 방법

1) KB부동산 또는 네이버부동산에서 실거래 매매가를 꼭 확인하세요.

※ 전세하고 매매가가 별로 차이가 나지 않는 것은 위험한 물건이니 피하시는 것이 좋습니다

 

2) 등기부등본 갑구와 을구를 꼼꼼하게 확인하셔야 합니다. 

● 갑구는 소유권을 확인할 수가 있고, 을구는 저당권 등을 확인할 수가 있습니다

 

3) 등기부등본을 살펴보시면서 아래에 해당되는 단어들이 보이면 피하시는 것이 좋습니다

 

저당권	근저당권	가등기담보권	압류	가압류
전세권	경매개시등기	신탁등기	근린생활시설 등기	임차권 등기

※ 보통 이런 단어들이 등기부등본에 보인다는 것은 집주인이 자금력이 또는 신용이 좋지 안 하고 볼 수 있습니다

 

※ 특히 임차권 등기는 세입자가 보증금을 보호받기 위해 법원에 신청을 한 것인데요. 이런 단어가 보인다면 집주인이 보증금을 잘 반환하지 않는 사람이라고 볼 수 있습니다

 

사기 계약 피하는 방법

1) 부동산 계약서에 공인중개사 인장이 들어가 있는지 꼭 확인하세요

 

2) 계약금, 중도금, 잔금은 반드시 집을 소유하고 있는 소유자의 계좌에 돈을 입근해야 합니다

- 남편, 부인, 부모 명의 등 어떤 이유를 들어도 집을 소유하고 있는 소유자의 계좌여야 합니다

 

3) 신분증, 등기부 소유자를 꼭 확인하셔야 합니다

 

4) 부동산 계약을 할 때에는 소유자와 직접 계약을 하셔야 합니다

 

5) 만약 대리로 계약할 시에는 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다.

-위임장에는 매매, 전세, 월세가 구분이 되어 있는지 꼭 확인하세요

 

6) 주변 시세보다 싸거나 비싸면 일단 의심을 해야 합니다 

 

진입신고, 확정일자로 대항력 갖추기

1) 전입신고는 정부 24 사이트에서 하실 수 있습니다.

 

 

2) 확정일자는 인터넷등기소 사이트에서 하실 수 있습니다

 

 

 

▶ 당일 밤 12시부터 효력이 있습니다. 미리 전입신고를 하더라도 이사를 들어와야 효력이 있습니다

 

▶ 더 확실하게 전세금을 지키고 싶을 때에는 보증보험을 들거나 전세권설정등기를 하세요

 

▶ 부동산 계약에 특약을 넣어주세요

※ 임대차 기간 동안에 권리상 하자가 없는 것으로 하고 다른 대출 없이 임차인의 1순위 조건을 유지해 준다

 

▶ 특약을 계약서상에 넣게 되면 만약 특약을 어기게 되면 계약 위반이 됩니다. 따라서 손해 배상이나 계약해지도 가능하니 특약을 넣어서 전세금을 지키세요

 

 

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